Los ajustes de la tasa de interés de la Fed son importantes para el mercado inmobiliario, pero no en la forma en que piensa.
Es casi seguro que la Reserva Federal mantendrá las tasas de interés estables al final de su reunión hoy, a pesar de la demanda del presidente Trump de que sean cortados de inmediato.
Si está buscando una casa, es posible que se pregunte qué significa eso para las tasas hipotecarias.
Cuando la Fed ajusta su tasa de interés de referencia, las tasas de interés en cuentas de ahorro y vehículos de préstamos a corto plazo siguen rápidamente. Sin embargo, las tasas a largo plazo como las hipotecas toman sus señales de las perspectivas económicas más amplias y los indicadores fiscales en lugar de directamente de los movimientos de los formuladores de políticas.
Dado el turbulento entorno político y económico de hoy, las tasas hipotecarias podrían fluctuar enormemente hacia arriba o hacia abajo, o podrían mantenerse relativamente estables en el rango del 6% al 7%.
“La Fed no establece tasas hipotecarias, pero establece la pauta”, dijo Nicole Rueth del equipo de Rueth con hipoteca de movimiento.
Las tasas hipotecarias están estrechamente vinculadas al mercado de bonos y las predicciones de los inversores sobre lo que sigue. En este momento, la campaña de tarifas erráticas de Trump ha generado una gran incertidumbre entre los inversores de bonos, lo que resulta en la volatilidad en el mercado hipotecario.
¿Cuáles son las principales consideraciones de la Fed?
Después de tres recortes de tasas de interés en 2024, la Fed se ha mantenido estable este año. El banco central necesita medir cómo la agenda económica de Trump, particularmente en torno al comercio, la inmigración y el gasto del gobierno, afectará la inflación y el empleo.
También hay preocupaciones sobre una posible recesión de los Estados Unidos, marcada por un PIB reducido, el aumento de las reclamaciones desempleadas y la caída de la confianza del consumidor.
“La Reserva Federal se encuentra en uno de los lugares más complicados de la historia económica reciente”, dijo Ali Wolf, Zonda y Newhomesource Jefe Economist.
Reducir las tasas de interés podría permitir que la inflación aumente, lo cual es malo para las tasas hipotecarias. Sin embargo, mantener las tasas altas aumenta el riesgo de una recesión para la pérdida de empleo que causaría dificultades financieras generalizadas. “Es por eso que ha habido mucho ‘esperar y ver’ de la Fed”, dijo Wolf.
En el mercado hipotecario, lo que el banco central dice importa más de lo que hace. Los inversores analizarán los comentarios del presidente de la Fed, Jerome Powell, sobre las pistas sobre cómo los responsables políticos están sopesando los riesgos económicos.
Si Powell señala las preocupaciones sobre la inflación o menciona la posibilidad de menos recortes de tasas en 2025, es probable que aumenten los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias. Pero si señala que la política continua se relaje en los próximos meses debido a los riesgos de crecimiento inducidos por la tarifa, las tasas hipotecarias podrían disminuir.
“Los aranceles agregan el riesgo de inflación al tiempo que desaceleran la demanda; es una pesadilla política para la Fed”, dijo Rueth.
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¿Cómo influye la Fed las tasas hipotecarias?
La Fed establece y supervisa la política monetaria de los Estados Unidos bajo un mandato dual para mantener la estabilidad de los precios y el empleo máximo. Lo hace en gran medida ajustando la tasa de fondos federales, la tasa a la que los bancos piden prestado y prestan su dinero.
Cuando la economía está en una depresión o recesión, la Fed reduce las tasas de interés para estimular el gasto del consumidor y impulsar el crecimiento, como lo hizo durante la pandemia Covid-19.
En un entorno inflacionario, la Fed aumenta las tasas de interés para ralentizar el crecimiento económico. Por ejemplo, la Fed aumentó su tasa de interés de referencia en más de cinco puntos porcentuales entre principios de 2022 y mediados de 2023 para combatir la inflación al frenar los préstamos y el gasto de los consumidores.
Alterar el precio del crédito provoca un efecto dominó lento en las tasas hipotecarias y el mercado inmobiliario en general. Los bancos generalmente pasan los aumentos o recortes de tarifas de la Fed a los consumidores a través de préstamos a largo plazo, incluidos los préstamos para el hogar.
Sin embargo, debido a que las tasas hipotecarias responden a varios factores económicos, no es raro que la tasa de fondos federales y las tasas hipotecarias se muevan en diferentes direcciones durante algún tiempo.
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¿Cómo afectarán los recortes de tasas futuras de la Fed?
Si bien las proyecciones de la Fed apuntan a dos recortes este año, con el primer potencialmente llegando en julio, mucho aún es incierto. Para que la Fed reanude las tasas de interés bajas, los formuladores de políticas necesitarían ver una disminución continua en la inflación o un rápido deterioro del mercado laboral.
Si los picos de desempleo y la economía se desaceleran, la Fed probablemente se verá obligada a implementar más recortes de tasas de interés. En ese caso, las tasas hipotecarias deben aliviarse gradualmente.
La mayoría de las pronósticos del mercado inmobiliario, que ya tienen en cuenta al menos dos recortes de la Fed 0.25%, requieren que las tasas hipotecarias a 30 años se mantengan por encima del 6% durante 2025.
Incluso si las tasas caen durante una recesión, el mercado inmobiliario no se volverá asequible de repente si las familias lidian con altos precios e inseguridad laboral. El mercado inmobiliario inasequible de hoy también está plagado de inventario limitado y precios empinados.
¿Qué otros factores afectan las tasas hipotecarias?
Las tasas hipotecarias aumentan y disminuyen por muchas de las mismas razones por las que los precios de las viviendas: la oferta, la demanda, la inflación e incluso la tasa de empleo. Pero su propia tasa hipotecaria personal también se reduce a sus finanzas individuales, como su puntaje de crédito y pago inicial, así como al tipo específico y los términos del préstamo que elija.
Cambios de política: Cuando la Fed ajusta la tasa de fondos federales, afecta muchos aspectos de la economía, incluidas las tasas hipotecarias. La tasa de fondos federales afecta cuánto le cuesta a los bancos pedir dinero prestado, lo que a su vez afecta lo que los bancos cobran a los consumidores a obtener ganancias.
Inflación: En general, cuando la inflación es alta, las tasas hipotecarias tienden a ser altas. Debido a que la inflación se mueve en el poder adquisitivo, los prestamistas establecen tasas de interés más altas en préstamos para compensar esa pérdida y garantizar una ganancia.
Oferta y demanda: Cuando la demanda de hipotecas es alta, los prestamistas tienden a aumentar las tasas de interés. Esto se debe a que solo tienen mucho capital para prestar en forma de préstamos para el hogar. Por el contrario, cuando la demanda de hipotecas es baja, los prestamistas tienden a reducir las tasas de interés para atraer a los prestatarios.
Actividad del mercado de bonos: Los prestamistas hipotecarios clavan tasas de interés fijas, como hipotecas de tasa fija, a las tasas de bonos. Los bonos hipotecarios, también llamados valores respaldados por hipotecas, son paquetes de hipotecas vendidas a los inversores y están estrechamente vinculados al Tesoro a 10 años. Cuando las tasas de interés de los bonos son altas, el bono tiene menos valor en el mercado donde los inversores compran y venden valores, lo que hace que las tasas de interés hipotecarias aumenten.
Otros indicadores clave: Los patrones de empleo y otros aspectos de la economía que afectan la confianza de los inversores y el gasto y los préstamos de los consumidores también influyen en las tasas hipotecarias. Por ejemplo, un informe de empleos sólido y una economía sólida podrían indicar una mayor demanda de vivienda, lo que puede ejercer una presión al alza sobre las tasas hipotecarias. Cuando la economía se ralentiza y el desempleo es alto, las tasas hipotecarias tienden a ser más bajas.
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¿Es ahora un buen momento para obtener una hipoteca?
Aunque el tiempo lo es todo en el mercado hipotecario, no puede controlar lo que hace la Fed. “El pronosticar las tasas de interés es casi imposible en el mercado actual”, dijo Wolf.
Independientemente de la economía, lo más importante al comprar una hipoteca es asegurarse de que pueda pagar cómodamente sus pagos mensuales.
